ESTROMISSIONE DELL’IMMOBILE UTILIZZATO DALL’IMPRENDITORE INDIVIDUALE
Entro il 31 maggio 2023 la scelta ed entro il 30 novembre il pagamento
La Legge di Bilancio per l’anno 2023 (art. 1, co. da 100 a 106 della L. 197/2022) riconosce all’imprenditore individuale la possibilità di estromissione l’immobile strumentale (sia per natura, che per destinazione) dal patrimonio dell’impresa. L’estromissione consente di “trasferire” l’immobile dalla sfera dell’impresa, alla sfera privata dell’imprenditore col versamento di un’imposta sostitutiva Irpef e Irap in misura pari all’8%, da versarsi in due rate.
L’estromissione agevolata può essere realizzata dall’imprenditore individuale indipendentemente dal regime contabile adottato; risulta quindi indifferente che venga impiegato il regime contabile ordinario ovvero quello semplificato.
Soggetti interessati
Possono procedere all’estromissione i soggetti che alla data del 31 ottobre 2022 rivestono la qualifica di imprenditore individuale e la conservano fino alla data del 1° gennaio 2023.
L’estromissione può essere effettuata anche:
Ø le imprese individuali che alle due date sopra citate si trovano in uno stato di liquidazione;
Ø dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2022, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività del de cuius in forma individuale;
Ø dal donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante.
Al contrario, non è ammessa l’estromissione agevolata qualora:
û alla data del 1° gennaio 2023 la qualifica di imprenditore individuale è venuta meno. In tal caso, il passaggio del bene dalla sfera patrimoniale dell’impresa alla sfera privata dell’imprenditore si è già verificato;
û qualora l’unica azienda dell’imprenditore individuale sia concessa in affitto/usufrutto anteriormente al 1° gennaio 2023, dato che si verifica la cessazione dell’attività d’impresa ed i redditi percepiti si considerano redditi diversi ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. h) del Tuir (cfr. circolare 1° giugno 2016, n. 26/E);
û da parte degli enti non commerciali (anche se esercitato un’attività commerciale);
û gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio d’impresa poiché non si considerano beni relativi all’impresa, ma bensì appartenenti alla sfera privata dell’imprenditore;
û l’attività esercitata di “professionista” (es: architetto, avvocato, commercialista, ecc).
Immobili interessati
L’agevolazione in oggetto si riferisce ai beni immobili strumentali per destinazione, cioè quelli che a norma dell’art. 43, co.2, primo periodo, del Tuir, sono utilizzati dall’imprenditore individuale alla data del 31 ottobre 2022 esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, siano essi immobili strumentali per natura o per destinazione.
Rientrano pertanto nella possibile estromissione gli immobili:
§ strumentali per destinazione: utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalle loro caratteristiche specifiche. Si pensi al caso di un imprenditore che utilizza un immobile accatastato A2 (abitativo) in modo esclusivo per l’attività d’impresa (ad esempio come sede della propria attività);
§ strumentali per natura: trattasi degli immobili che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che sono strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato. Quindi gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A/10.
Al contrario, non rientrano nell’estromissione agevolata le seguenti tipologie di immobili:
û merce: come tali inseriti nell’attivo circolante del bilancio (ad esempio gli immobili costruiti da un’impresa edile e destinato dalla rivendita);
û patrimonio (art. 90 del Tuir);
û in leasing (risoluzione Agenzia delle Entrate 8 maggio 2008, n. 188/E). Al contrario possono essere oggetto di estromissione gli immobili riscattati dal leasing prima del 31 ottobre 2022;
û ad uso promiscuo: trattasi degli immobili che sono utilizzati sia per l’esercizio dell’attività sia ai fini personali dell’imprenditore individuale.
Costi dell’operazione
L’aspetto più interessante dell’estromissione è certamente la possibilità di conteggiare l’imposta sostitutiva assumendo come base il differenziale tra il valore normale ed il valore fiscale residuo del bene immobile, laddove il “valore normale” degli immobili viene parificato a quello risultante dall’applicazione dei moltiplicatori alla rendita catastale:
· 176,4 se l’immobile rientra nella categoria B;
· 63 per le categorie A/10 e D;
· 42,84 per le categorie C/1 ed E;
· 126 per tutti gli altri fabbricati.
L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 8% sulla differenza (se esistente) tra valore catastale e valore residuo fiscalmente rilevante.
Esempio: un immobile strumentale (D/8) ha un costo fiscalmente riconosciuto pari a 200.000 euro ed un valore normale (art. 9 del Tuir) pari a 420.000 euro. La rendita catastale ammonta a 4.000 euro, la quale moltiplicata per 63, genera valore catastale pari a 252.000 euro. Tassazione ordinaria: supponendo un’aliquota Irpef marginale pari al 43% sulla plusvalenza pari a 220.000 euro le imposte dovute saranno pari ad euro 94.600; Tassazione agevolata: applicando l’imposta sostitutiva del 8% sulla plusvalenza di 52.000 l’imposta dovuta sarà pari a euro 4.160.
Versamento dell’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva si versa in due rate:
Ü il 60% entro il 30 novembre 2023;
Ü il 40% entro il 30 giugno 2024 senza applicazione di interessi
Manifestazione della scelta
La scelta di usufruire del beneficio fiscale deve essere effettuata entro il 31 maggio 2023, con effetto retroattivo a decorrere dal 1° gennaio 2023.
Ai fini dell’esercizio dell’opzione rileva il comportamento concludente del contribuente, quindi i comportamenti/adempimenti che esprimono la volontà di escludere i beni immobili strumentali dalla sfera dell’impresa, quali la contabilizzazione dell’estromissione:
- sul libro giornale per le imprese in ordinaria;
- sul registro dei beni ammortizzabili per le imprese in semplificata. Preme evidenziare che l’autofattura elettronica relativa all’estromissione dell’immobile dovrà essere emessa entro il 31 maggio 2023.
Il perfezionamento dell’opzione avviene con l’indicazione nel quadro RQ della dichiarazione dei redditi 2024 (anno 2023) e il reddito fondiario prodotto dall’immobile estromesso verrà determinato nel quadro RB del modello Redditi 2024 per l’anno 2023.
Successiva cessione dell’immobile
Nella ipotesi di successiva cessione dell’immobile oggetto di estromissione - come chiarito dalla C.M. n. 188/E del 16.07.1998 - non si considera interruzione del quinquennio il passaggio nella sfera personale del contribuente, ai fini di escludere la tassazione della plusvalenza prevista dall’art. 67 (ora 81) del Tuir, non essendo presente l’intento speculativo.
In virtù di tale considerazione, l’estromissione agevolata dell’immobile può essere utilmente realizzata al fine di non tassare l’eventuale plusvalenza che, al contrario, nella determinazione del reddito di impresa costituirebbe materia imponibile.
Nella sostanza, fermo restando la necessità di effettuare i debiti conteggi circa la convenienza, si potrebbe prima estromettere e poi cedere come privato, sterilizzando la plusvalenza sul bene stesso.
Valutazioni di convenienza
Come detto, la convenienza è rappresentata dalla volontà dell’imprenditore individuale di cessare l’attività, oppure intende cedere la stessa a terzi mantenendo la proprietà dei fabbricati, oppure ancora, nel caso in cui intenda cedere un immobile fortemente plusvalente (elevata differenza tra il costo di acquisto e il prezzo della possibile vendita).
Non risulta invece conveniente nelle ipotesi in cui l’imprenditore individuale intenda sviluppare l’attività con altri imprenditori/soci, conferendo la propria impresa – comprensiva della componente immobiliare – in una costituenda società. In questo caso l’estromissione non risulta opportuna, dato che il trasferimento isolato del fabbricato sconterebbe le ordinarie imposte di registro e di trascrizione.
Ai Clienti dello Studio verrà valutata la possibilità di estromettere l’immobile individuale e quantificati i relativi oneri.
08/05/2023